我国经济适用房建设融资现状

随着我国进入快速城市化阶段，早期住房供应过度市场化的副作用逐渐显现：一方面，商品房价格持续上涨，房地产市场泡沫加剧；另一方面，大量中低收入者无法承担最基本的住房消费负担。为此，中国于2011年重新启动了第二轮经济适用房建设计划，以缓解住房困难带来的社会经济问题。经济适用房的社会公共需求和社会保障的性质决定了政府是支持其建设的最大责任主体，政府应该在其中发挥重要作用，特别是在资本方面。

 

我国经济适用房建设融资现状

 

（1）地方配套资金难以落实，资金缺乏稳定性

 

根据目前“十二五”规划对经济适用房建设的部署，未来五年将新建经济适用房3600万套。按年平均资本投资1万亿元计算，5年总投资5万亿元，高于2008年4万亿元投资计划。当中央明确表示经济适用房建设的主要责任由地方政府承担时，无疑给地方财政带来了前所未有的压力。在中央财政补贴方面：以2013年为例，中央财政共拨付1015亿元经济适用房专项资金（其中廉租房80亿元，公共租赁住房580亿元，棚户区改造355亿元）。根据住房和城乡建设部网站，2013年，我国城市经济适用房建设任务总投资11200元（666万套，基本建成544万套），中央财政补贴资金不足总投资的10%。事实上，根据基本建成470万套、新开工630万套的年度建设任务，中央财政资金占比将较小。从目前我国地方财政的负担能力来看，30%的承担能力已基本达到极限。在当前地方政府事权大于财权的情况下，这对大多数城市来说是难以承受的。

 

（2）信贷融资预期并不乐观

 

银行信贷资金在经济适用房建设中占有重要地位，但近年来，由于房地产市场监管的逐步深化，银行逐步收紧了房地产信贷资金。一方面，房地产行业潜在风险的存在和经济适用房建设风险分担机制的不完善，使商业银行担心经济适用房建设的增加投资。另一方面，近年来，央行不断提高存款准备金，货币政策继续收紧，银行信贷金额不断压缩。

 

（3）缺乏金融创新，缺乏金融杠杆

 

中国金融市场发展水平仍处于较低阶段，具体表现为：缺乏债务融资和股权融资，信托功能单一，规模小，住房抵押贷款证券化刚刚起步不成熟，房地产信托投资基金等金融产品仍在探索过程中，法律机制不完善，缺乏专业投资机构、担保机构、资产评估、信用评估、法律咨询、金融担保等相关金融服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的住房金融市场中介服务体系。这导致了许多目前的融资工具，包括企业债券、银行、基金、信托、保险等，但很少有工具能有效使用，成熟的工具可以适用于经济适用房。