我国房地产企业财务管理面临的形势和特点

房地产企业不仅与人民的生活直接相关，而且是促进社会快速发展的重要保障。纵观国内现状，房地产企业进步迅速，站在国民经济的前沿。但与西方国家相比，我国房地产企业形成时间不长，发展成熟度较低。因此，必须对适合我国房地产企业的发展机制进行深入细致的规范研究。目前，房地产企业仍存在一些风险问题，其中最突出的是财务管理机制的风险。因此，不断加强和完善我国房地产企业的财务管理机制已成为当前的瓶颈。

 

我国房地产企业财务管理面临的形势和特点

 

（1）实际情况

 

随着我国经济的逐步复苏，国家必须不断优化房地产市场结构，严格禁止“囤积土地”现象，加快住房保障步伐，避免投机，有效促进房地产市场的正常有序发展。目前，随着我国城市化、工业化和经济化进程的进一步加快，房地产企业在促进国民经济发展方面发挥着越来越明显的作用。但必须注意的是，由于房地产企业发展速度过快，经济结构在一定程度上扭曲，使国民经济存在隐患。针对这种情况，我们要做的就是时刻保持警惕，工作严谨。自2005年以来，我国共颁布实施了“国六条”、“国家八条”等涉及房地产的政策法规，随着这些政策法规的出台，对房地产企业的财务管理产生了很大的影响，如进一步加剧土地征用和安置成本，涉及闲置土地成本的增加；建设开发产品相关业务宣传费、广告费、招待费严格按照有关税法规定扣除，但调整结转期，要求从以前的无限制调整为三个或三个以下的纳税年限；还明确强调，房地产企业具有建设项目规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用许可证、建设许可证，项目资金数额应占项目35%，方可向商业银行实施信用贷款。

 

（二）特点

 

资金使用和税收负担规划是房地产企业财务中最重要的两项工作；由于房地产企业生产的产品数量大，与城市规划建设密切相关，开发所需的资质和许可证具有独特的行业特点，如建设时间一年以上，销售时间必须经有关监督管理部门批准。由于土地是其基本投资，获得土地的唯一途径是实施公开招标，招标需要足够的投标保证金，因此财务部门必须将资金的使用和经营纳入规划工作范围。应要求房地产企业在收款当期缴纳营业税等流转税。企业当期收入确认后，科学估算相应的房地产成本，估算出实际需要缴纳的所得税。估算的成本金额直接影响到相应期间应缴所得税金额，因此必须仔细估算整体成本。土地增值税是影响房地产企业最严重的税种之一。因此，要充分了解和掌握国家颁布实施的《土地增值税》中规定的各种计税方法对企业的影响，并在项目实施过程中继续深入思考。

 

公司结构不同。由于项目产品属于房地产，房地产公司的税收主要依靠营业税义务。它通常根据项目所在地设立分支机构。然而，由于这些分支机构的土地储蓄不稳定，它们在当地主体中也是不可持续的，这与其管理母公司的时间不同。

 

成本管理是不同的。房地产公司主要从事房地产开发、经营、管理和服务，工程产品设计有自己的特点，成本数据分散，基本成本信息依赖外部条件，导致公司间接成本控制，使标准成本方法的使用和参考失去了应有的意义。

 

税收管理是不同的。房地产产品的建设周期略有差异，短几个月，长四五年，纳税基数大。因此，税法提前将纳税义务纳入实收环节，这也相对严格。例如，土地增税按预收款征收。同时，与房地产建设相关的行业很多，发票类型非常复杂，导致房地产公司税收管理风险大，规划空间大，程序繁琐。

 

资产融资有所不同。房地产企业资产管理的重点是开发成本。与工业企业相比，房地产企业占资本的比例更大。例如，在融资方面，主要是长期融资和长期融资，融资成本在产品成本中所占比例较高。工业企业注重库存周转的效率，注重信贷和库存管理，一般融资次数较少，成本较低。