房地产企业税务管理的具体内容

一、房地产涉税类型

房地产行业的整个过程涉及各种各样的税收。从征地到项目清算，自主经营涉及9种主要税收。其中，印花税、个人所得税、企业所得税、城市土地使用税贯穿房地产全过程，房地产行业的特殊税收为增值税和土地增值税，增值税的特点是土地价格扣除销售，土地价格的识别有一定的复杂性；另一个特点是土地增值税，土地增值税是房地产企业区别于其他行业的复杂税收之一，复杂的重点是确定可扣除项目。房地产企业经营流程长，税收复杂，种类繁多，整体税收负担高，科学系统的税收控制体系是新行业亟待解决的问题，如何提高房地产企业的税收管理能力也是一个亟待探讨的课题。房地产开发企业不同阶段的税收细节如下表1所示：

二、税务管理现状

（1）财务管理结构目前房地产企业的管理水平分为：多级管控“集团公司-区域-城市公司-项目公司”型，“集团公司-城市公司-项目公司”类型，扁平化控制“集团公司-项目公司”型。

（2）据统计，大多数企业的税务管理主要有两个方面：基础税务工作和特殊税务工作。税务基础工作主要包括纳税申报、发票管理等。；特殊税务工作主要包括企业所得税最终结算、项目土地增值税清算、投资计算中的税务分析方案等。税收管控模式是根据企业的管理水平而设定的。目前，大多数企业的基础税务工作在税务管理中占很大比重。在多层次控制下，税务基础公司的控制思路由项目公司申请税务工作，由城市公司/区域公司审批备案；特殊税务工作控制思路由项目公司发起，由城市公司/区域公司审批，集团公司审批。平面管理企业的税务管理直接由项目公司发起，集团公司审批决策。目前，税务管理结构逐渐成熟，税务管理内容逐步完善，但不同管理层次对税务管理的要求不同，实际上组织结构经常调整，缺乏系统管理，基层管理信息不对称，不利于工作的发展。税务工作专业性强，对人员的要求相对较高。由于企业自身就业标准的综合性不同，人才引进制度不同，人员专业水平参差不齐。没有科学的人才培养机制，不利于税务管理的推进。

三、税务管理建议

（1）房地产业税收管理的趋势要求中国房地产业从1978年改革开放到逐渐成熟，经历了黄金时代、银时代，随着国际形势的变化，国家对房地产企业的逐步监管，坚持“房住不炒”根据政策，房地产企业应逐步转型，实现稳步发展，实现管理效益。国家税收工作逐步开展。2016年，全面营业税改征增值税。截至2020年，全国税收立法已达11项，国家税收法律法规不断更新变化，要求企业税收管理工作跟上政策变化。税收管理是财务管理部门之一，税收管理思维的推广是市场趋势、行业趋势和专业趋势。

（2）税务管理的具体内容房地产企业从红利时代转向管理时代。企业各业务口应调整管理模式，为实现企业共同目标提供专业和管理贡献。税务管理要打破传统的管理模式，从企业经营链出发，构建全周期税务管控体系，从业务全过程控制税务工作，从全过程培养专业人才。1.建立全周期税收控制模式，建立全周期税收思维，从项目开发的各个阶段发布工作成果，实时了解项目情况，控制项目税收负担，实现整体效益。（1）准确把握项目所在地的税收政策，为项目可行性研究提供计算依据。（2）在编制可行性研究报告的过程中，根据项目的预期规划方案和开发步伐，预测税负指标，编制税务分析报告。（3）项目计划确定后，按项目开发计划编制税务执行计划报告，作为项目税负考核的依据。（4）项目建设期建立各税种全周期监控台账，实时跟踪税收支付情况，动态预测项目整体税收负担，每月编制税收负担分析报告。在项目销售达到税法要求的清算条件前进行模拟清算，目的是梳理项目成本的所有权和发票的统计数据，为项目清算做好准备。（5）项目清算期间，引进专业税务机关，按照征收管理法的要求和程序，为项目清算工作提供专业合法的指导。项目清算完成后，财务部组织项目税务审查，编制项目税负分析报告，总结经验。2.建立成本分摊模式，原则上保持项目公司会计制度与税务制度的一致性，以最终思维的方式排除税务工作。土地增值税是房地产企业最具代表性的税种。本文以土地增值税模型为例，阐述了最终的工作思路。确定土地增值税税率的关键点是增值税与可扣除项目的比率，可扣除项目的金额是本税的重点。在项目开发过程中，建立符合土地增值税清算政策的合同成本账户。根据土地增值税相关税收政策的要求设置合同成本账户的要素，便于实时掌握动态税收负担指标，有利于编制项目模拟清算和税务分析报告时提取数据。合同成本台账主要反映各项目成本的科目分类、实际支付金额、发票取得情况和成本所有权。请参考下图：除土地增值税外，房地产企业增值税还涉及一个特殊点：企业缴纳的土地价格扣除销售额，项目销项税=（全部价格和额外费用-当期允许扣除的土地价格）÷（1+9%）×9%…，由于这一特殊性，在实际税务工作中应建立土地价格扣除，以便更准确地掌握增值税应付数据。（1）建立完整的税务管理制度，确定税务风险规避机制。建立标准化的税务管理制度，明确管理范围；引进专业税务师事务所，跟踪项目经营过程中的税务相关情况，减少专业机构批准的税务政策风险；建立企业税收法规数据库，建立税收检索，及时更新税收政策知识体系。（2）引进专业税务人才，全面提高税务管理队伍素质。加强专业培训，搭建同行业交流平台，满足企业对人才的要求，顺利开展税务管理。…（3）建立税务管理绩效考核制度。项目实际税负指标与方案备案指标的偏差率作为税务管理考核的依据。考核制度的实施可以将工作从被动变为主动，提高工作效率。(4)构建匹配的组织结构。无论企业的行政层次是多层次还是扁平化，税务管理都可以从多层次出发“总体规划-实施”构建符合企业的税务管理结构。项目作为实施和实施水平；三级企业税务管理水平设置在中间层，主要负责税收政策收集和培训、人才培训计划、特殊税务事项制定，指导项目公司实施和分解税务考核指标；集团级管理主要制定管理战略，审批中间级税务计划，制定统一的税务管理制度，制定考核计划。

四，结论

坚持中国房地产“房住不炒”目的不变，房地产企业从政策红利、金融红利时代到管理红利时代，房地产企业将放缓，积极需求转型，转型可能出现多元化的房地产集团，也可能出现“大者很大”房地产模式。随着行业的变化，专业也应该不断探索和提高管理能力。全球经济一体化的理念对每个专业人士提出了更高的要求，税务工作应该是“走出去”接触行业外的税收政策，也要多与国际接轨，多学习国际税收政策。“变才是永恒的真理”新时代财税人员要时刻关注经济形势、行业、知识结构的变化，使税务管理在市场浪潮中发挥真正意义。