房地产企业成本核算缺乏规范性

引言

近年来，随着房地产业的快速发展，该行业的会计制度得到了进一步的完善。但同时，也对企业财务会计提出了新的要求，需要房地产企业财务管理人员按照会计准则的有关规定，分析财务会计，采取有效行改进，促进企业财务管理水平的显著提高。

房地产企业财务会计的主要问题

（1）财务会计制度不完善。对于房地产企业来说，不仅要简单地应用相关的会计制度，还要充分考虑自身行业的特殊性，建立符合企业自身发展的财务会计制度，设置专门的会计科目。但从目前的情况来看，房地产企业的会计制度还不够完善，很多企业还没有建立统一完善的会计制度，有的企业只是简单地复制会计制度，没有科学地统筹规划会计科目。例如，房地产企业独特的成本核算内容分为土地、开发和利息成本。如果他们都包括在内“开发成本”在科目中，如果不能区分实际会计内容和对象，会使会计缺乏科学合理性，影响企业财务信息的准确性。因此，房地产企业必须结合自身实际经营情况，严格遵守会计制度和标准，完善会计制度，使财务会计更加准确。

（2）房地产企业收入确认不明确。在开发建设过程中，房地产企业的建设周期一般较长，收入确认只能在新年前进行。收到房款后，应先计入“预收账款”就会计准则的有关规定而言，确认收入只能在卖方将商品所有权的主要风险和报酬转移给买方之前进行。具体情况主要满足以下条件:一是买方已与房地产企业签订销售合同，并已在房地产管理部门备案；其次，房屋已建成，达到预期可用状态，验收合格，办理竣工备案手续；最后，买方已交付房款，并按合同取得交房资格。如果提前交房，实际交房时间将作为确认收入的节点。也就是说，收入确认只有在实际交付后才能出现在会计账面上。如果没有，即使收到了所有的房款，客户实际上也无法收到商品房确认收入。由此可见，收入确认时间实际上滞后于实际收款时间。在这种情况下，对房地产企业经营决策的财务信息支持极为有限。新收入准则的实施解决了收入确认滞后的问题，可以更及时地获取财务信息。但房地产企业的收款方式有分期、全额、商业抵押等多种形式，因此需要根据收款类型区分销售收入。而且，很多房地产企业以资金回笼为工作重点，却忽视了财务会计，难以有效提高企业的经济效益。

（3）房地产企业贷款成本缺乏规划房地产行业普遍具有资本投资大、项目周期长的特点，在开发经营中需要密集、大量资金作为支持。为了有足够的资金，房地产企业通常以债务资本筹集资金的形式实现融资，这无疑大大提高了企业的利息成本。以不同方式处理贷款费用的资本化，将对税收负担、财务状况和当期损益产生重大影响。因此，房地产企业应明确区分贷款的性质，然后根据贷款利息的性质进行科学合理的核算。目前，许多房地产企业在确定贷款费用的资本化金额时，不能清楚地区分一般贷款和特殊贷款，而只能根据贷款时间的长短计入“短期借款”或“长期借款”这在一定程度上影响了贷款费用资本化的准确性。

（4）房地产企业成本核算缺乏规范性。首先，成本的收集和结转缺乏规范性。房地产企业在日常工作中收取成本时，通常根据项目进度支付开发成本，经财务部门审核后，支付金额计入开发成本。但就实际情况而言，当某栋楼的商品房完工结转时，有些项目没有完成相关结算，因此成本的收集金额与实际金额会有一定的差异。在结转实际成本过程中，由于各建筑竣工备案时间不一致，财务会计账面上无法看到全面收集的成本金额，需要将成本预算部门提供的预期目标成本作为结转的主要依据。这将导致成本结构的金额有一定的差异，成本预算部门在设置目标成本科目时，往往与财务口径不一致，表明成本结转缺乏一定的标准化。其次，作为房地产企业的会计人员，没有充分掌握成本会计规则。近年来，房地产业发展迅速，人员流动性大。此外，成本核算在内容上具有一定的复杂性，大多数企业会计人员对成本核算规则了解不多。此外，由于各地政策存在一定差异，会计人员对这些解不多，使得绝大多数会计人员在会计工作过程中不可避免地出现一些误差。此外，一些会计人员将不属于成本的费用计入成本名下，这在一定程度上影响了房地产成本的准确性。