房地产投资信托的概念

房地产投资信托的概念已经在世界30多个国家流行起来。房地产投资信托可以使投资者获得高价值的非流动性房地产资产。目前，亚洲可投资房地产资产总规模已达7万亿美元，总资产价值占全球房地产资产价值的25%。预计到2020年，亚洲可投资房地产资产规模将达到17万亿美元，占全球市场总价值的35%。由于亚洲新兴房地产市场的强劲增长，亚洲房地产投资规模的快速发展。目前，亚洲在全球商业地产交易活动中的交易规模高达18%。在过去的五年里，商业地产交易的总价值超过了3350亿美元。经济发达的亚洲国家和地区都敏锐地认识到引进房地产投资信托的重要性。以目前的发展速度，如果只计算亚洲规模，共有138只房地产投资信托基金上市交易，总价值超过1180亿美元，占全球房地产投资信托基金市场的12%。

 

2004年，中国也开始逐步引入房地产投资信托。中国房地产开发商的主要融资手段是银行贷款。为了开发房地产和建设项目，开发商对银行的依赖已经达到了非常严重的水平。由于2003年发布了限制房地产融资的文件，极大地阻碍了房地产业的发展，房地产开发商需要更多样化的融资工具。在这种宏观背景下，房地产信托应运而生，并逐步发展。多年来，中国也发布了一些关于房地产投资信托的监管法规，以改善房地产信托的发展。

 

在中国，房地产投资信托被认为是房地产行业相对新颖的融资手段，但在2008年的全球金融危机中，新的金融产品房地产投资信托被认为是次要的。自2012年以来，中国开始对资产证券化有了新的认识，从而恢复了对房地产投资信托基金的信心。

 

目前，我国金融监管机构对房地产投资信托没有专门的监管制度，也没有房地产投资信托的相关法律法规监管政策和税收政策。同时，我国房地产投资信托的登记发展并不完善，特别是在资产转移法律和税收制度方面。如果投资者想将资产转移到房地产投资信托中，他将受到企业所得税、土地税、土地增值税、营业税等各种税收制度的限制，因此房地产投资信托的发展将受到繁琐的税收制度的限制。

 

一般来说，在房地产行业，房地产投资信托作为一种新的融资工具，需要有明确的监管制度和透明的税收制度。在一定程度上，房地产投资信托的投资税收政策应处于相对中立的地位，但我国房地产信托行业的税收制度模棱两可。在我国目前的税收制度中，如果一家公司持有房地产资产，公司的收入就会有相应的税收，如果公司再次分配这些收入，就会有其他的税收制度，导致公司承担双重税收负担。这就要求中国监管机构能够明确、透明地明确中国房地产投资信托的税收规定，使房地产投资公司能够正确认识到金融产品的作用。此外，监管机构还需要明确指出，中国房地产投资信托基金是否可以投资于海外资产市场或仅限于内地房地产市场；外国投资者是否可以投资于中国的房地产投资信托基金。这些问题将在我国房地产投资信托的发展中发挥非常重要的作用。目前，中国监管机构认为，中国房地产投资信托基金只能在银行间市场交易，而不是公开上市，这使得许多零售投资者无法进行相关资产交易，新金融产品的效果没有发挥最佳效果。

 

2013年，瑞士瑞银集团对中国私募股权基金提供投资援助，成为中国房地产投资信托基金对外国投资者开放投资的先例。私募股权基金投资于中国补贴房地产市场。一旦中国金融监管机构能够清楚地澄清整个资产市场结构，该基金将转化为房地产投资信托基金。在中国，房地产基金在很大程度上不受监管制度的限制。

 

在亚洲新兴经济中，中国和印度拥有自己的房地产投资信托市场，同时新加坡和香港零售投资者可以通过当地房地产投资信托市场交易中国或印度的房地产投资资产组合，收入表现良好。虽然外国投资者对中国的房地产投资信托市场有足够的信心，但即便如此，中国投资者也没有资格在自己的房地产投资信托市场进行自由交易。

 

在引入房地产投资信托制度之前，中国资产市场需要做好准备。同时，面对当前房地产投资信托的快速发展，中国的金融监管环境也暴露出一系列问题，监管机构未来也将面临一定的挑战。因此，中国房地产投资信托市场的未来发展还有很长的路要走。