防范房地产项目投资风险的具体措施

近年来，房地产业的快速发展极大地促进了国民经济和企业的发展。同时，也出现了土地资源浪费、投资快速增长、商品房空置率等一系列问题。为了解决这些问题，国家出台了宏观调控的相关政策。房地产投资的宏观环境不容乐观，市场竞争日益激励。房地产投资者将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产行业的基本经济活动中，以获得未来不确定的回报。在这次投资活动中，收益和风险同时存在，特别是在中国房地产投资的经济转型时期，风险是不可避免的。基于这一现实，作者对房地产项目的投资风险进行了初步研究，结合房地产项目的特点，提出了防范房地产投资风险的具体措施，旨在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。

 

一、房地产投资风险分类

 

风险是指在一定约束条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变化。房地产投资已成为一种重要的投资工具，具有预期回报率高、抗通货膨胀能力强等优点。但由于房地产投资项目投资大、周期长，风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同时期风险表现形式不同，内容不同。

 

房地产投资风险有多种分类方法，根据风险性质可分为市场控制风险和项目特异性风险：根据风险来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、商业风险、经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险、经济风险包括市场供求风险、融资风险等。；根据投资周期，可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险、市场定位风险、投资方案决策风险、成本控制风险、工程质量风险、经营期融资风险、抵押贷款风险、市场定位和定价风险、管理期物业管理风险，任何环节的纸质泄漏都可能影响整体情况。因此，房地产投资者对风险防范和控制有深刻的了解，实施全面、动态、全面的风险防范。

 

二、防范房地产项目投资风险的具体措施

 

结合房地产开发活动的实际情况，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范和控制措施，规避和降低风险。

 

1、设立房地产投资风险管理部门

 

随着房地产行业的发展越来越成熟和标准化，虽然投资风险越来越受到关注，但行业内的开发企业很少设立房地产投资风险管理部门，投资风险分析往往仅限于特定项目，缺乏风险管理，导致投资决策的局限性和短期性。随着市场控制的进一步完善和标准化，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，应从机制和制度上实施，需要设立房地产投资风险管理部门。

 

2、建立完善的房地产风险预警系统

 

为了及时掌握中国房地产市场的运行，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监测和指导，建设部在全国35个大中型城市全面启动了房地产市场预警信息系统。该系统包括三个部分：数据采集、预警预报系统和市场监控。在整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定期发布县级官员信息。

 

3、加强项目可行性研究

 

可行性研究室房地产开发全过程的关键步骤是指投资者在政府政策法规和城市规划条件的约束下，根据房地产市场的供需现状和发展趋势，对投资项目进行综合分析、论证和评价，判断投资项目是否技术可行、经济合理，预测开发成本、需求、价格或租金，预测结果大多是概率估计，存在大量不确定因素，因此，在可行性研究阶段估计和分析风险是否真实，是房地产投资项目成功开发的关键环节。

 

4、制定周密的应急计划

 

投资大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年。在此期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外各种因素的变化，都可能导致房地产风险的增加。项目经理必须对当前和未来制定有效的计划，包括项目的具体实施计划，以及面临紧急情况的应急计划，主要包括风险描述、风险发生的可能性、完成计划的假设、风险的影响和反应。

 

5、加强项目成本控制

 

成本控制是企业根据一定时期提前设定的成本管理目标。有效控制可以降低开发成本增加的风险。对于房地产项目，可以采取有效控制成本的方法:逐步建立科学的工程造价分析体系，为阶级工程造价管理提供准确的相关依据和标准；加强招标，有效控制工程造价；重视工程“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高预算编制质量，加强结算控制。

 

6、密切关注市场动态

 

在房地产投资的各个环节中，营销是最后一个环节，也是关键环节之一。房地产开发商需要充分了解和关注市场供求关系，掌握市场发展趋势，采取灵活合理的定价方案，避免和降低价格带来的风险。为了避免营销经验不足和营销手段不当的风险，企业可以采用灵活的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。