房地产企业财务现状分析

房地产业一直是一个热门产业，引起了社会各界人士的关注。一方面，它在促进经济和扩大就业方面发挥了积极作用。另一方面，房地产市场过度扩张，房价上涨，泡沫越来越大，已成为经济发展的主要隐患。

 

房地产企业财务现状分析

 

目前，在中国证券市场上市的房地产公司有146家。在研究过程中，以万科房地产和保利房地产为例，根据2010-2014年的财务数据进行财务分析。选择这两家企业的原因是资产规模大，具有一定的代表性，上市时间早，相对容易获取数据。

 

1、企业盈利能力分析

 

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的规模是企业利润相对于一定的资源和一定的收入。主要以净资产收益率和营业收入毛利率为评价指标。

 

净资产收益率是指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率超过20%的公司进行投资。营业收入毛利率用于衡量企业营业收入的收益水平。通过对该指标的比较，反映了企业在同行业中的地位、产品定位和成本控制。在选择投资时，也有20%的指标作为参考。2010-2014年，万科和保利的营业收入毛利率基本保持稳定，但2014年净资产收益率大幅下降，说明2014年企业盈利能力较差。同时，企业营业收入毛利率基本保持稳定，说明房地产市场价格变化不大，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场成交量大幅缩水，消费者持观望态度，市场份额下降。

 

2、企业经营能力分析

 

企业经营能力主要是指企业的资本周转情况，企业经营资产的效率主要是指资产的周转率或周转率。资本周转速度越快，资本利用效率越高，企业经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率和库存周转率可以反映公司的经营能力。价值越大，资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率基本稳定，2014年大幅下降，表明2014年资产周转速度减慢，特别是库存周转率下降，表明房地产市场降温，观望心态上升。

 

3、企业偿债能力分析

 

企业偿付能力是指企业偿付到期债务的能力，包括短期内实际偿付到期债务的能力和对未来债务预期的能力。企业能否偿还债务是企业继续生存和发展的关键。一般来说，流动比和速动比越大，企业的短期偿付能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比逐渐下降，速动比略有下降，说明企业短期偿付能力下降，2010-2013年资产负债率和产权比基本保持稳定，但2014年显著提高。房地产业本身就是一个资产负债率高的行业。万科和保利2014年资产负债率已达80%以上，产权比也在提高。同时，企业流动比和速动比略有下降，说明企业整体偿付能力有所下降。

 

4、企业成长能力分析

 

企业增长能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和潜力，用于衡量企业通过逐年增加收入或其他融资方式获得资金扩大经营的能力。2014年，行业总资产平均增长率为3641%，万科和保利略低于行业平均水平。2014年，万科利润增长率为负，总资产增长率也大幅下降，说明2014年企业增长缓慢。但鉴于两家企业都是资产规模较大的大企业，降低三个增长率应该是正常现象，这也反映了2013年国家强烈调控房地产市场后对房地产企业的影响，也说明我国房地产企业和房地产市场正逐步规范化。