减少土地财政依赖的途径

减少土地财政依赖的途径

 

1. 促进地方政府土地财政依赖思想的转变

 

首先，要端正地方政府通过“卖地”发展地方经济、增加地方财政收入、维护城市日常建设的思想。要清醒地认识到，卖地不是发展经济的根本途径。相反，在某些方面会对经济发展产生不良影响，房价的无休止上涨是最有说服力的证据。地方政府要根据地区实际情况，制定区域经济发展规划，找准地区经济发展的主动力，带动地区全面发展。用这种经济发展模式代替卖地金融问题，从根本上带动地区经济发展，彻底避免土地金融带来的弊端。

 

此外，将土地造福国家的思想转变为土地造福人民的思想。政府作为唯一的土地持有者，显然是土地价格上涨的根本原因。为了冷却房价，我们需要从根本上开始。建立土地供应商多元化体系，探索让更多农村建设用地有偿出让、价格、租赁、合资、抵押等方式尽快进入市场，与政府作为土地供应商，降低房地产企业主购买土地初始成本的压力，抑制房价过快上涨。同时，也为土地市场化奠定了基础，为市场经济的发展奠定了良好的基础。

 

最后，国家应制定相应的政策，规范不同土地的最佳供应价格。即使土地市场更加公开、公平、公正，从人民的根本利益出发。具体来说，商业用地和居民生活用地应区分开来对待，充分考虑居民的收入水平和购房承受能力，并根据供应价格计算地价在房地产价格中的比例。商业用地可以通过拍卖的市场手段使商业用地更加透明。

 

2. 加快房产税、物业税改革

 

2.1 适度改革，加强房地产税调解

 

税收是财政的直接决定因素，也是工业经济发展的重要“调节器”。要促进国家财政增收，必须增加新税种或扩大征税对象范围，提高税率，充分发挥税收调节经济的抑制作用。因此，要抑制高房价，必须在房地产投资、销售、持有等领域发挥现有房地产税的抑制作用，合理调整房地产税、土地使用税、土地增值税、营业税等税法要素，实施税收衔接配套改革，达到综合治理效果。例如，房产税可以实行住房与存量房的差别征税制度。所有居民个人日常生活用房均可免征或先征后退。休闲度假住房按房产税法基本规定征税，非居民在本国持有产权的房产、居民第三套及以上住房，无论闲置使用，按租赁用途，主管税务机关应当按照当地最高租金市场价格核定计税依据，按照12税率征收租金；同时，营业税及其附加和土地增值税应当同时征收。至于土地使用税，国家应当改革税收制度的有关要素和征收依据，明确规定政府发展改革机构、城市规划建设部门、住房建设单位、国有土地管理机关等有关部门必须提前向当地税务机关提交土地出让计划、预收计划、登记预购房产名单及其现有住房信息，税务机关应当根据具体项目的土地位置、开发性质、商业特点，核定不同项目的单位税，充分发挥其“小税大调解”的经济杠杆作用。这样，通过房地产消费和投资市场需求，可以有效抑制房价，节约国有土地，增加地方税收，实现“一箭三雕”的政策效果，鼓励地方政府放弃土地财政依赖。

 

2.2 积极创造条件，促进物业税法的制定和实施

 

物业税是以纳税人租赁和拥有的财产为对象，按照租赁和持有财产的市场价格征收的一种税。显然，物业税属于财产税，因此应归地方财政所有。由于土地、房屋等大型房地产每年征收，租赁和所有者每年必须缴纳一定比例的税款，因此税收负担不重，容易被纳税人接受。这项改革可以平衡政府的长期收入，将一次性土地出让金平分到未来每年，降低房地产开发商的初始成本，降低房价；同时，物业税梳理了当前购房过程中复杂的税收征收，可以简化税收制度，规范征收，清除税收，减轻人民负担，达到一举多得的效果。因此，物业税改革势在必行，应尽快实施，确保纳税人合法财产利益得到有效维护。实施物业税需要同时努力创造以下四个条件：

 

①建立个人应税财产信息制度。这是中国物业税方案难以通过政府决议的首要前提和重要障碍。②明确物业税与现有税的关系。这是制定物业税法的基础，也是政府有关利益部门干扰的重要方面。③建立符合物业税征收技术条件的技术条件。如财产信息收集、录入、家庭申报等技术问题，是税务机关成功开具物业税证明的技术条件。④以物业税改变现有土地财政收入的现状，大部分不纳入公共财政。扣除征地补偿、拆迁费用、土地开发费用等成本支出后的土地出让金余额，由当地金库预算支配。但调查显示，大多数地方没有实施征地拆迁补偿、土地开发、补贴农民社会保障、农村基础设施建设、农业土地开发、城市建设、城市廉租住房保障、耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护，许多一线城市从土地转让净收入中提取廉租住房保障资金的比例远未达到规定的标准。长期非法占用和控制预算外的土地收入，已成为绩效工程和面子工程的重要财政支持，并滋生腐败。为此，财政部应废除2007年土地出让收入作为预算外资金的规定，改革土地收入管理制度，重新纳入国家预算。

 

3. 彻查土地问题，打击房地产腐败

 

土地价格已成为我国高房价不可避免的重要推动因素。针对土地问题、土地市场问题和房地产腐败问题，彻底调查形式主义、官僚主义、享乐主义、奢侈四风问题，部分政府部门转让土地收入，不切实际地发展地方经济，无忧无虑意识，严重制约地方经济的有效发展，进入“土地金融”循环，继续发展。要严格整顿土地财政四风问题；按照“八项规定”的精神，要彻底了解房地产腐败。在农村地区，村干部利用职权套取，伪造侵吞征地补偿安置资金；在城市地区，有权力的政府官员与开发商形成利益联盟，共同谋取私利。使国有土地被利益熏心的人占有、出卖。针对这些腐败现象，调查组应严格按照四风问题和八项精神进行彻底调查，恢复土地市场和房地产市场的正常状态，恢复国有土地和财政损失。需要强调的是，土地问题的核心表现是土地价格，而土地价格问题的关键是政府部门的腐败和贿赂。那么，政府腐败政府查，一定不能做到“真查”、“实查”更不用说“彻查”了；即使查了，能不能处理，也将是一个大问题。因此，土地财政问题形成的土地利益链难以切断，这不仅困扰着中央和地方政府的反腐决策，也困扰着国家对资源损失的处理。为此，建议国家跳出政府土地管理圈检查，国有土地问题与政府官员腐败密切相关，由党纪律检查委员会领导，组织注册会计师或委托国际会计师事务所在中国机构、大学审计专家学者等，共同组成专门的联合检查组，用2-3年，消除国有土地转让过程中的腐败。

 

简而言之，为了消除“房价上涨”的高烧，我们需要切断“土地金融”的“导火索”，从地方政府那里拿走。地方政府应根据地区实际情况发展经济替代品，依靠土地金融赚取财政收入。使地方经济发展走上正常轨道，抑制房价上涨，彻底冷却房价。纠正地方政府思想，加快税收改革，彻底调查土地问题，打击房地产腐败，有效地将房地产市场恢复正常。