“营改增”前后房地产业税情况

作为我国结构性减税和产业结构优化的重大举措，国家根据经济发展的总体情况，自2016年5月1日起作出了全面“营改增”的决定，并出台了相关政策文件。其中，房地产业就包括在内。2011年开放的“营改增”的主要目的是避免重复征税，减轻企业税负，完善和扩大第二、第三产业增值税抵扣链，促进我国第二、第三产业一体化发展和经济结构调整。从综合层面看，经过几年的经营，“营改增”的目的正在逐步实现；从结构性减税的目的来看，2016年我国企业税负减轻了5000多亿元。

 

2016年，青岛还进一步实施了“营改增”等结构性减税政策。据青岛市国家税务局公开数据显示，2016年各项优惠政策实现税收优惠198.65亿元，仅“营改增”就减税49.42亿元，相关行业整体税负明显下降。

 

房地产业对地方税收做出了巨大贡献。“营改增”扩大后，房地产业相关税收势必对地方税收、中央税收和地方财政收入产生重大影响。目前，现有研究主要关注“营改增”对房地产业税负的影响，少数研究人员关注营业税作为地方税主体征收增值税后对地方财政收入的影响。上述研究人员大多从全国的角度进行分析，借鉴前人的研究思路。本文将以青岛房地产业为具体研究对象，通过比较“营改增”前后青岛房地产业税负的变化及其对地方税收的影响，提出相应的应对思路和策略。

 

“营改增”前后房地产业税情况

 

自税收分配制度实施以来，营业税已成为地方税收的主体。作为一个以营业税为主的行业，房地产业一直是地方税收的主要来源。以下将详细介绍青岛房地产业前后的税收情况。

 

（1）房地产市场成交量和价格上涨。受“营改增”影响，房地产业税收累计增速全年呈下降趋势V“型趋势，增速大幅下降

 

2016年，青岛楼市明显回暖，尤其是交易数据。2016年，青岛新建商品房共售出216729套，均价9109元/O，同比增长69.93%和1.8%(见图1)；受房地产市场成交量和价格上涨的推动，青岛房地产业累计增速同比增长7.02%，较去年同期累计增速回升6.88%。然而，2016年5月1日以后，“营改增”扩大到房地产业，房地产业税收累计增速大幅下降，增速全年呈下降趋势V“型趋势，具体来说，2016年16年～5月份，青岛市房地产业累计增速同比增长25.59%，较年初增长11.63%，同比增长41.72%；之后，房地产业税收累计增速逐月下降，从2016年5月的峰值下降到2016年12月的7.02%，累计下降18.57%（见图2）

 

（2）从税收角度看，营业税、增值税、城建税累计增速明显下降，企业所得税增速略有回升，房地产业减税效果明显

 

“营改增”对财政收入的影响只涉及增值税、营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。从房地产相关税收走势来看，营改增后营业税和增值税累计增长率迅速下降，从2016年5月的68.23%逐月下降到2016年12月的-3.19%，累计下降71.42%，城建税也逐月下降，从5月的66.78%逐月下降到12月的28.78%。相反，企业所得税累计增长率从2016年5月的17.84%上升到27.97%，上升到10.13%。企业所得税上升幅度小于增值税、营业税和城建税，说明“营改增”减轻了房地产业的税负，客观上实施了结构性减税（见图3）