销售环节财务控制

一、项目审批和规划环节的预算控制

 

新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临着巨大的商业风险，因为它必须投入大量的资本，而未来的收入是非常不确定的。因此，在新项目开发初期，财务预算管理必须以资本投资为中心。

 

1.立项环节的控制

 

各开发公司新项目立项时，应向集团总部提交《项目立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团项目立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除具备地块基本信息、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发步伐及市场定位等基本内容外，还应包括以下内容：

 

●成本估算与控制目标及措施；

 

●投资及效益计算、利润反映安排；

 

●税收环境及其影响；

 

●资金计划；

 

●《投标方案》；

 

●投资风险评估及相应对策；

 

●项目综合评价意见。

 

2.规划设计环节控制

 

总体规划设计方案首先报集团领导组织的“规划设计方案听证会”审查，通过后进入下一设计阶段（如社区设计、单体设计、施工图设计）。各阶段要求设计单位出具《设计概算（预算）》，在与上一阶段概算（预算）进行仔细分析比较的基础上，编制《施工成本概算（预算）》，确定各成本单项的控制目标。

 

施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般由开发公司根据各自的特点灵活处理。

 

由此可见，集团总部的成本管理是前期最关键的。新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中编制相关项目的阶段性预算，从财务管理的角度反映和控制相应的科目和部门。因此，在管理软件中，需要设置预算管理科目，如“在建项目”设置为“部门会计”，以便在发生各种成本的同时，可以根据部门在总账中输入发生的金额。数据处理时，可根据部门进行分类汇总。将数据转化为信息输出时，可根据部门和科目对预算和实际金额进行比较分析。这样，集团公司的高级管理层就可以根据管理需要控制项目的预算。

 

二、销售环节财务控制

 

1.加强房屋销售的计划性和价格的准确性。利用信息销售管理系统对房屋竣工时间、户型、数量进行计算机统计。销售部负责房屋的销售预订。企业管理部物价部根据市场调查、成本数据、历史价格和周边房地产价格进行综合评估，向价格管理部门申报房屋销售价格。企业管理部物价部门有权处理销售违规行为，包括处罚权。每十天前三天，各分公司销售部通过全公司销售信息网络收款计划，每天将房屋销售情况输入计算机，通过因特网将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、资金回笼等信息传输至总公司资金数据库，使公司高级管理层能够随时通过计算机网络了解市场动态，了解各分公司的销售情况和存量房，及时调整营销策略。

 

2.提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理提高销售工作的透明度，公司高级管理可以通过计算机网络了解客户，过去销售人员总是威胁经理，销售人员吃，与客户秘密复制房屋销售差异，处理公司在高度透明的计算机网络管理下不复存在。