房地产开发公司出租房屋的计税方法

一、租赁业务会计现状

 

（1）房地产开发公司的实际情况房地产开发企业的租赁业务主要是办公楼的租赁，办公楼是4月30日前出租的。按5%的比例收取租金和停车费，不予扣除；按6%的比例收取物业费。房地产开发公司将整栋楼的物业管理交给第三方承包；第三方物业公司每月向房地产开发公司开具物业管理费发票。此外，建筑物的日常维护也不能扣除。

 

（2）租赁业务收入金额及时间点会计核算当今世界是一个多元化的世界，充满机遇和挑战，房地产开发企业也看到了商机。

 

1、企业开发的房屋和土地不仅具有对外出售或转让的功能，还具有对外出租的功能，即我们所说的租赁业务。房屋和土地租赁业务收入的具体表现是暂时转让房屋和土地的使用权，从而获得应有的租金收入。租金收入按照租赁合同和协议规定的日期收取，作为当期营业收入的实现。一般来说，房地产开发企业根据规定确定租赁房屋或土地的租金和收入租金的时间，作为租赁产品收入的实现时间和营业收入的确认。

 

2、一些房地产开发公司不以签订合同的时间作为收入的确认点，而是以收到租金的时间作为收入的确认点。收到资金时，贷记“预收账款-租赁产品租金收入”，借记“银行存款”。根据双方签订的租赁合同要求，承租人未按规定期限缴纳租金的，企业有权按照合同规定的收入确定条件。符合全部条件的，按照相应程序办理拖欠租金，借记“应收账款”科目，借记“预收账款-租赁产品租金收入”科目，收到拖欠租金时，冲减“应收账款”科目。不符合收入确认的规定条件，不计算租赁产品的租金收入。房地产开发公司在新房交付使用前，应与承租人签订相关协议。此时取得的预租资金按“预收账款”办理，直至房屋最终完成施工，然后办理正式的租赁手续。

 

二、房地产开发公司出租房屋的计税方法

 

根据《财务部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》的明确规定，假设房地产开发公司是小规模纳税人，应采用简单计税方法；假设房地产开发公司是一般纳税人，应根据取得房地产的时间确定计税方法。具体来说，应遵循以下方法：20xx年4月30日前取得的房地产属于“老房地产”，可选择使用与小规模纳税人相同的简单计税方法，20xx年5月1日及以后取得的房地产属于“新房地产”，租赁时应采用一般计税方法。在通过不同的计税方法进行会计核算时，收入应按照不同的标准确认。房屋建筑物需要预售的，应当按照不低于预售15%的利率计算利润。按照这种方法，会出现以下情况:会计没有确认收入，但企业需要缴纳所得税；会计已经确认了收入，但企业还没有缴纳所得税，无法统一时间和操作。老房地产项目，又称“老房地产”，是指20xx年4月30日前在《建设工程施工许可证》中注明的房地产项目。按照租售相同、税收公平的原则，如何定义“新房地产”和“旧房地产”，房地产开发企业出售的房屋与出租房屋的定义标准相同。