房地产企业成本核算规则

1.中国房地产企业会议成本的构成

(1)管理、融资成本。管理费用，即建筑工程开发阶段产生的费用，主要涵盖房屋设备折旧费用、人工费用、设备采购、维修费用。筹资成本是从房地产企业建设成本的角度产生的，即房地产企业与银行的贷款期间产生的费用，即贷款利息费用，属于总体成本。(2)前期工程用地、建筑安装费用。这部分费用是房地产企业在房屋建筑开发过程中发生的成本投入，属于开发项目的成本主体，通常占总成本的75%以上。其中，前期工程费用是工程开工消耗的相关费用，如施工测绘、勘察、规划等；土地费用包括土地征用、土地租赁、转让费用、耕地占用、安置拆迁相关费用。建筑安装费用是房屋建筑开发过程中产生的设施费用、人工费用、材料费用等。(3)其他费用。房地产会计费用中的其他费用，通常占项目总开发费用的15%～20%涵盖公共配套设施、基础设施建设等费用，其中公共配套设施费用是指停车场、学校、变电站等开发阶段配套项目的消耗。基础设施建设费用为电气、水费、煤气、道路等相关费用。对上述三类会计成本进行会计和控制，是进一步降低房地产企业发展成本、最大化经济效益的必要措施。

22中国房地产企业会计成本核算中存在的问题

(1)成本核算对象模糊。与其他行业相比，房地产企业由于其特殊性，其会计对象在确定过程中更加复杂，在确定房地产企业成本会计对象阶段，需要严格结合房地产项目开发周期、开发地点、设计等相关因素，通过成本会计对象，计算项目成本。目前，我国房地产行业的成本核算规则一直处于缺失状态，许多企业在成本核算阶段相对混乱。部分房屋建设项目分阶段、分批开发，会计准则没有严格划分阶段、分区成本核算，在确定成本核算对象阶段具有很大的随机性。原则上，如果开发周期长，应根据开发周期分批建立会计对象，大多数企业将各阶段的会计对象归纳为总会计对象，会计内容巨大，科目粗略，成本分配不合理，部分企业将原属于会计对象的科目分为多个会计对象，扩大会计工作量，会计过程更加繁琐，这些现象会导致会计成本核算不能准确反映实际成本水平，成本将始终处于难以分析和控制的状态。(2)建筑安装成本虚增。经有关部门调查，虽然我国许多房地产企业在内部控制和施工工作方面非常完善，但仍有少数企业在施工成本核算过程中虚假增加安装成本和工程成本，以达到降低利润和纳税额度的目的。例如，在配套设施开发会计成本核算阶段，部分企业将部分未完成项目的成本分配给其他已完成的周转房、商品房等成本，直接导致当期安装成本虚增，当期利润下降。这种虚增的方法直接使企业的会计成本核算信息无法有效、真实地反映企业建设项目的真实利润和成本，国家也无法对企业进行有效的监控。(3)成本费用记录粗放。开展有效的会计成本会计记录是保证成本会计质量的重要组成部分，我国许多房地产企业在会计成本会计阶段存在较长的时间跨度，直接导致成本会计任务量急剧增加。同时，一些企业在同一账簿中反映了不同建设项目的成本，导致成本记录混乱。［1］

3有效解决会计成本核算和控制问题的对策

(1)明确成本核算对象。在房地产企业公平表达经营成果的阶段，准确划分会计成本核算对象是必要的基本因素。在确定会计成本和对象阶段，首先要确定成本收集对象。在会计阶段，严格按照开发项目的工程周期流程和工程内容确定会计对象。其次，将开发项目按类别划分为多个子项，然后在每个子项中进行成本收集和会计。同时，在划分会计成本核算对象时，注意不要过于粗略或详细地划分会计对象，避免跨级成本核算工作过于粗略或过于繁琐，工作量过大。例如，房地产企业可以首先将工程项目、工程量、工程周期分为两类、多类，对于周期长、工程量大的工程项目，应充分结合经济责任制原则，根据工程区域或部分成本核算对象划分确认，然后根据不同功能进行小规模划分、单独核算。对于工期相对较短、工程量较小的项目，可以直接在小范围内进行成本核算，即直接纳入项目成本进行会计，进一步保证成本平均化，有利于促进会计信息的可靠性。［2］（2）完善会计管理制度，增加审计强度。为防止项目建设过程中成本虚增，房地产企业在会计成本核算过程中，应严格根据企业自身情况完善管理制度，采用科学的会计方法。同时，应在企业机构增设专职会计机构，围绕机构工作建立健全管理制度，确保会计成本核算阶段的一切事项有章可循。此外，房地产企业应充分发挥监管机构的作用，加强成本管理、会计和会计信息的审计，进一步保证会计信息的准确性和真实性，通过有效的监督管理控制施工成本的虚假增加。(3)加强成本记录控制。为了有效提高会计成本会计质量，减少误差，房地产企业必须加强成本会计阶段的成本记录管理和控制，在会计成本会计阶段，应加强会计管理，完成不同类型的成本会计对象规划和成本会计费用分类后，在统一标准下进行合并会计，尽量设置大量的成本类型，同时，在会计成本会计成本记录阶段，需要制定定期记录的相关制度，防止成本记录延迟太长，必要时，可以使用设置详细账户的形式，加强长时间跨度的成本记录管理，进一步提高企业会计成本会计工作质量，如实反映项目成本和成本的实际情况。［3］

4结语

本文围绕房地产企业会计成本核算和控制分析，在分析房地产企业会计成本组成的基础上，阐述了成本核算对象模糊、建筑安装成本、成本记录、问题研究，提出明确成本核算对象，完善会计管理制度，增加审计强度，加强成本记录控制策略，进一步保证房地产企业会计成本核算的真实性、准确性和完整性，为信息用户的决策提供依据。