公共租赁租赁融资模式运行框架

公共租赁租赁融资模式运行框架

 

（1）投资主体的选择

 

不同性质的投资者有自己的特点：政府投资公共租赁住房的优势在于能够准确执行相关政策，协调相关部门，合理利用政府信贷和资源，改变住房市场预期，稳定市场，但经营效率和资金来源相对不足；社会投资的优势在于资金充足，经营效率高，但利润强，需要政府监管。目前，我国住房市场正处于增量市场的主要阶段。结合国际公共住房的实践经验，在租赁经济适用房实施之初，需要政府控制的平台进行相关融资和运营，以确保租赁经济适用房政策的有效实施。在政府投资的同时，积极引导社会投资的参与，以弥补投资的不足。

 

(2)施工方法

 

建立融资平台有两种方式：新建和现有平台。新的租赁经济适用房融资平台需要政府投资合法有效的资产，在原投资的基础上使用金融工具进行必要的资金整合，筹集租赁经济适用房所需的资金。政府控制的房地产企业或者政府下属的事业单位有合适的，可以利用企业或者单位现有的资产和资质，直接进行租赁经济适用房的专项融资。新平台的优点是没有历史遗留问题的干扰，实体的发展可以根据政策需要进行规划。缺点是需要特殊的财政投资。没有以往的业绩，融资相对困难。借助政府现有平台，具有现成的资产和经营业绩，便于融资；缺点是需要解决许多与资产相关的剥离和重组问题。

 

(3)平台结构

 

根据层次结构关系，融资平台可以是单级或多级结构。单级结构，即一个平台统一完成所有涉及公共租赁住房的投融资事务；多级结构，即在实体的基础上，根据具体需要增加二级或三级实体，形成公共租赁住房的综合融资平台。单级结构设置相对简单，但不同具体项目融资有影响；多级结构对具体项目融资更加灵活，不同层次之间有防火墙，有利于项目风险控制，但设置更加复杂。目前，房地产行业的普遍做法是采用多级结构。

 

(4)操作框架

 

政府部门或以资产（房地产）注入方式建立特殊目的的机构（SPV）。SPV作为代理人，负责租赁经济适用房的建设、运营和融资。SPV首先通过向银行等信贷机构借款，用于租赁保障性住房的开发建设。SPV使用银行贷款向房地产开发商购买或委托房地产建筑商建设租赁保障性住房。租赁经济适用房建成后，以资产为抵押，在资本市场发行金融产品，取得社会资金偿还贷款，资本成本由资本市场平均资本成本、行业风险收益特征和项目具体情况综合决定。金融产品到期后，SPV利用租金收入、财政补贴等资金收入向投资者偿还本息。SPV将租赁保障性住房租赁给保障对象。租赁经济适用房的产权属于政府，SPV对其使用权进行经营管理。租赁期满后，租赁经济适用房可以出售，销售收入可以用来支付经营和融资成本。同时，SPV可以运营租赁经济适用房建设项目中的配套商业设施和物业管理，获得的收入也将作为日常运营和融资成本的支付。具体操作框架如图1所示。

 

(5)收益模式

 

租赁经济适用房融资模式的收入来源主要包括：一是租赁经济适用房应收取的租金，二是政府给予租户的租金补贴，以弥补租赁经济适用房租金缺口。具体操作模式如下。

 

1. 政府以土地出让收入和财政资金为还款来源。SPV作为租赁经济适用房融资平台（融资人），统一管理金融产品发行、建设资金分配和组织偿还；政府向SPV（融资人）出具补贴承诺，委托住房资产占有权，融资人质押“补贴收益权”和“住房资产”发行金融产品；SPV履行租赁经济适用房建设改造资金管理职责，成立专门机构负责项目具体实施，统一使用项目资金；SPV通过专门机构收集项目租金收入，偿还购买金融产品的投资者本息；政府与SPV签订委托建设（回购）协议，承诺财政按时分配委托建设费用（回购资金），当SPV暂时偿还债务困难时，给予财政补贴。SPV以委托建设费用（回购资金）作为补充资金来源之一偿还投资者本息，并以委托建设（回购）协议项目下的全部权益和收益提供质押担保。

 

2. 政府引导和市场开发，通过捆绑改造实现项目现金流平衡。为满足政府多元化融资需求，促进资源优化配置，减少政府财政支出，实现项目现金流平衡，SPV可与经济适用房建设、棚户区地块捆绑，通过商业开发实现收入，偿还购买金融产品的投资者本息。