收益法下投资房地产公允价值估价模型

收益法下投资房地产公允价值估价模型

 

据统计，大多数上市公司的投资性房地产大多是出租房屋和建筑物，因此本文暂时不考虑出租土地的使用权。

 

（一）假设

 

1.投资性房地产市场相对稳定。

 

2.在一个出租期内，出租期限（t）可以确定，以租赁开始时为期限起点，并能合理预测未来的处置情况。

 

3.被评估的投资性房地产的未来预期收益可以用货币预测和计量。预期收入主要包括租赁收入和处置净收入。

 

4.折现率是必要的（i），出租期间保持不变。

 

5.第一年的租金价格（A）参照同一用途、同一地区（同一市、同一省）现有房地产租金价格确认。在租赁期内，年租金价格以固定增长率（g）增长、空置损失、税费、保险费等年度总费用在每年的租金中都有所调整。

 

(2)估价模型

 

投资性房地产公允价值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

 

在上述模型中，A是估值当年的初始租金收入，G是通货膨胀率，T是租赁期，C是初始投资成本，I是必要的回报率。

 

(3)参数确认

 

在经济市场的正常变化中，年租金的变化主要受通货膨胀的影响，因此年租金的固定增长率G是估值当年的通货膨胀率。折现率I可以是租赁期间同期国债的利率。租赁期结束后，以通货膨胀调整后的原始投资成本价值出售或转换用途获得报酬。由于租金收入的确认比较复杂，下面详细说明一下。

 

在非活跃市场中，公司在开始租赁时无法获得租金收入A，应参考类似公司现有房地产租金价格（其投资性房地产用途相同，位于同一地区）。

 

在确定类似公司时，采用因素评分法的能量因素影响程度，使评价结果易于理解和接受，并以相对客观的标准提高评价对象的可比性。因此，本文采用因素评分法对租金价格（地理位置、环境、结构、交通、物业管理、基础设施）的主要影响因素进行评分，总分为100分。

 

公司投资性房地产主要为商铺和写字楼，具体评分内容如下：

 

1.地理位置和环境。商铺和写字楼商业性强，地理位置和环境对租金收入影响较大，最高分为30分。 　　2.结构。商店和办公楼的结构对租金有不同的影响。商店的楼层比办公楼的楼层对租金收入的影响更大，而不同用途的新旧建筑对租金收入的影响是一样的。评分标准如下：

 

(1)商铺楼层。商铺楼层总分为垂直系数分数和平面系数分数之和，其中垂直系数分数根据商铺楼层确定，商铺租金随楼层增加而降低。具体计算公式为:[(总楼层数+1)-所属楼层数]/总楼层数×15.地下购物中心根据地上楼层确定（负层与第二层相同，以此类推）。平面系数评分根据距离出入口距离、视线范围、角包口、面积大小等综合因素将平面分为五个区域。

 

（2）办公楼层。根据办公楼租赁市场情况，我们知道办公楼中g楼层的租金最高，高层楼层的租金最低，底层楼层的租金最低。由此可分为三个层次：底层（总楼层的1/3及以下）、中区楼层（总楼层1/3以上2/3以下）、高区楼层。

 

3.交通。商铺和写字楼的交通便利性对租金有不同的影响。在影响写字楼租金的所有因素中，交通便利性影响最大，最高分30分。与地理位置、环境和结构相比，交通对商铺的影响为20分。

 

4.物业管理、配套设施。物业管理、配套设施对租金影响不大，各给10分。

 

具体评分内容见表2。

 

根据表2的因素评分，当公司与类似公司的评分结果在5分以内时，以类似公司的租金收入作为公司估值的当期初始租金收入A。

 

结论

 

目前，上市公司对投资性房地产公允价值的确认方法不规范，主观色彩浓厚，在一定程度上阻碍了我国公允价值计量的推广。本文以收益法为核心，对其使用前提提出假设，采用因素评分法确定租金收入，构建租金收益法评价模型，使投资性房地产公允价值的确定方法更加统一具体，使公司对投资性房地产价值的评价操作简单方便。但模型参数的确定、因素的选择及其权重的确定具有一定的主观性，对投资性房地产公允价值的估值确认具有一定的参考意义。