房地产开发企业可以预提以下成本吗?

一、成本核算的特殊性

 

（1）成本核算的复杂性

 

首先要正确区分开发成本和期间成本。期间费用主要包括管理费用、销售费用和财务费用。开发成本分别集中在土地成本、前期成本、建设安全成本、市政环境工程、公共配套工程、开发间接成本等子项目中。如果开发成本和期间成本不能正确收集，就会导致成本核算不正确，产生税收风险。在实践中，相关工程师的工资、日常办公费用、相关资产折旧、利息费用等在会计上往往存在较大争议。笔者认为，在设立项目公司或项目部的情况下，工程、开发、设计等相关人员的工资和日常办公费用；与项目建设相关的资产折旧（包括上述人员使用的计算机等办公设备）；项目建设期间实际用于项目建设的贷款利息支出，纳入开发成本核算。其次，要保证成本核算的完整性。正常情况下，达到成本结转条件后，成本不能完全收集。为了保证成本核算的完整性和财务指标的稳定性，往往需要根据充分情况合理预测未入账成本，按完全成本计提入账，实时调整计提成本，直至最终确认完全成本。按完全成本计提成本与税法规定存在差异，会导致会计与税法的差异。纳税申报时要注意调整。最后，要注意项目分期核算。对于建设规模大、产品业态多的项目，往往会进行分期核算。但如何分期付款，往往要结合项目许可证、项目建设目的、相关政策等因素反复计算，考虑法律因素、管理因素、税收因素。

 

(二)成本控制难度大

 

由于房地产项目建设周期长，成本控制困难，具体在投资决策阶段、设计阶段、开发阶段、项目实施阶段，项目成本控制在批准限额内，控制目标随着项目建设实践和阶段设定，随时纠正偏差，动态管理，确保项目成本控制目标的实现。

 

二、收入核算的特殊性

 

房地产销售是房地产开发企业的主要收入来源。但房地产产品开发周期长，房地产企业一般选择预售方式，销售收入纳入预收账款核算。实际上，预收账款转入主营业务收入时，应参考以下三个条件：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是房地产产品已投入使用；三是产品已取得初始产权证明。在实践中，我们应该注意以下几个方面（1）对于预售合同中未收的应收账款，应及时确认应收账款，并申报相关税款，避免税收风险（2）缴纳的相关税款也应与收入结转相对应。由于税收义务从房屋预售开始，预售阶段缴纳的相关税款不能反映在主营业务税和附加（3）与房款一起收取的代收款项，应注意相关资料和会计的规范性，避免税收风险。

 

三、税务处理的特殊性

 

房地产开发企业的税收一般在预收房款转入销售收入后进行。按比例原则计提税款，预缴税款。在资产负债表中，一般在“其他流程资产”、反映了“应纳税负数”。在满足收入结转条件后，同比例转入“主营业务税及附加”。因此，企业当年的税金往往与利润表中计提的税金不相等。根据合同确认收入，预计毛利率。房地产开发企业与其他企业在计税收入和计税成本上也存在一些差异。在房地产开发企业的产品销售中，如果房地产开发企业在预售阶段获得收入，应首先确认预期毛利率，并根据预售收入和毛利率确定当期应纳税所得额。完工后，应及时计算企业实际毛利与预计毛利之间的差额，并计入合并的应纳税所得额。会计与税务的区别。房地产开发企业可以预提以下成本。首先，如果数据充足，可以证明出包项目已经结算，但没有取得全额发票，未取得的金额可以提前，但提前金额不能超过合同的10%；二是公共配套设施尚未完工的，可以按照工程造价预提施工费用；三是未缴纳施工申请费和物业完善费，可按规定预提。结合我国税收制度，企业所得税只能向后弥补五年。考虑到土地增税清算一般需要缴纳大量税款，建议土地增税清算向前推进，避免企业所得税前因土地增税清算造成的损失，造成损失。

 

四、报表信息解读的几点建议

 

由于房地产会计业务的特殊性，在解读财务报表时，也不同于其他类型的企业。例如，利润表不能反映当前的经营情况，当前的纳税也不同于利润表中的主要业务税和附加额，应结合现金流量表和其他数据进行综合分析。这也对房地产企业会计报表的设置提出了要求，可以考虑增加销售口径的相关报表，根据项目建设分类的成本收入清单，使会计信息的用户能够更准确地了解房地产企业的经营状况和业务特点。

 

五、结束语

 

随着市场经济体系的逐渐成熟，房地产开发企业的市场竞争越来越激烈。因此，房地产开发企业必须不断加强自身的会计能力。在会计中，必须根据实际情况和相关政策法规，提高企业对会计处理特殊性的认识，制定相应的会计流程，提高会计信息的真实性，实现企业的长期发展。