一、项目运营阶段融资模式

 

商业地产项目开发建设后，商户投资成为企业现金回报的主要来源，投资是企业内部融资的重要一步；商店带来的租金和营业收入是商业地产企业融资的基本要素，融资往往成为企业回顾投资和扩大经营的关键。

 

(一)商户租赁押金

 

通过向商户收取租赁押金，可以形成相当大的现金池。这部分租赁押金相当于商业地产所有商户向企业提供的与租赁期限一致的无息资金。这部分资金是企业大量投资后快速补充现金流的重要来源。

 

(二)经营性物业贷款贷款

 

经营性物业贷款是银行为已竣工投入运营、经营管理规范、能带来稳定现金流的商业综合体、购物中心、写字楼、大型酒店等物业提供的融资产品。以物业产权为抵押担保，以物业正常运营带来的现金流为还款担保，是企业偿还前期开发贷款的主要来源，也是物业经营期间所需资金的来源。

 

二、创新金融模式

 

（1）房地产投资信托信托信托信托信托（REITs）

 

从某种意义上说，商业地产具有房地产、商业和金融的三个特点，不同于简单的商业企业，也不同于传统的住宅地产。它主要依靠收取租金来维持经营。经过长期的专业经营，我们可以平衡损益，提取资金。大多数弱势开发商选择通过销售方式销售商店，以便快速获得资金。REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金是一种信托基金，通过发行收益凭证收集大多数特定投资者的资金，由专门的投资机构管理房地产投资，并按比例将投资综合收益分配给投资者。REITS的出现为商业地产企业提供了一条很好的资金回笼途径剑?使商业地产行业的运作出现精细化合作，使资金的风险偏好最大限度地匹配投资收益。追求高投资回报的房地产企业将负责商业地产的早期开发和培育，然后将成熟的商业地产出售给REITS实现退市，积累下一个商业地产项目的资本。由于REITS具有分割收益权的特点，REITS将为商业地产的后期运营提供大量廉价资金，为维护商业地产运营提供保障。

 

（二）商业抵押贷款证券化（CMBS）

 

商业抵押贷款证券化（CMBS）是指以商业地产为抵押物，以相关物业未来经营收入为偿还本息来源的资产支持证券产品。CMBS以债券的形式向投资者发行，是成熟市场上商业地产公司融资的有效金融工具之一。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；证券公司参考评级后，确定最终发行价格，并向投资者发行。CMBS的销售收入将返还给物业的原股东，用于替代企业本身的股票负债，剩余作为公司的经营资本。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：一是CMBS突破了银行、信托等机构的传统贷款条件，能够有效规避信贷调控管理政策，通过结构化等手段处理物业经营带来的未来现金流。此外，CMBS可以获得比物业原始股东本身更高的信用评级，即CMBS降低了物业原始股东的融资成本；二是CMBS保留了物业原始股东对资产的所有权，可视为原始股东提前获得物业未来现金流，保留物业未来升值空间；三是通过SPV的设立，CMBS投资者无权追索原始股东的其他资产，实现破产隔离；第四，CMBS持有人可以在二级市场交易所持有债券，在流动性和灵活性方面比单一资产处置更有优势；第五，发行人将资产从其资产负债表中转移，帮助发起人提高各种财务比例，更有效地利用资本。

 

三、结语

 

从前期开发、中期建设到后期运营，商业地产都离不开资金的支持，融资贯穿于项目存续的各个环节。因此，结合商业地产项目的实际情况，采取适当的融资模式，利用财务杠杆实现企业的快速发展，最终通过REITS退出，成功完成商业地产项目的“投资、融资、管理、退出”周期。