一、商业地产项目开发初期融资模式

 

商业地产项目的开发建设具有建设周期最长、时间消耗最长、投资最大、回收周期最长、管理最复杂的特点。商业地产项目在区域选址、项目设计、主体工程、配套建设、招商等方面都需要大量的资金支持。前期融资成为项目成败的关键。

 

（1）传统项目融资

 

开发贷款等传统项目融资是所有房地产开发项目的主要资金来源，银行等机构的融资能力是项目开发建设的保障。由于近年来国家房地产政策的调控，房地产开发建设的杠杆系数逐步降低，要求开发商自有资金投入至少占30%，银监会对房地产企业的信贷停滞不前。在房地产信贷政策紧缩的情况下，房地产企业获得贷款的难度越来越大。这使得大多数房地产开发公司，尤其是商业房地产开发商，陷入了自有资金不足、无法开展项目的尴尬境地。

 

（2）股权合作开发

 

股权合作开发有效地解决了房地产开发项目早期自有资本投资不足的问题，联合开发模式也分散了风险因素，成为收紧信贷政策下项目开发的一种方式。主要开发商在确保项目公司绝对或相对持有的前提下引入其他投资者，并确保以项目公司为核心的项目开发和运营。但股权合作开发模式导致股东与项目公司之间存在复杂的法律和所有权关系，合作过程中应明确各方的权利和义务。

 

(3)项目过桥贷款

 

桥梁贷款是一种过渡性贷款。在项目初期，开发资金短缺、主观或客观无法进行股权合作、银行信贷政策限制等原因导致企业无法直接获得开发建设资金。桥梁贷款的引入可以帮助企业顺利过渡，建立自有资金与开发贷款之间的桥梁。但桥梁资金的成本远高于银行开发贷款，企业应根据自身情况仔细选择。

 

二、项目建设阶段融资模式

 

项目建设期间最大的支出是项目资金。资金应与施工进度相匹配。注意不要过度融资，导致财务成本增加，影响企业利润。

 

(一)施工单位垫资

 

施工单位预付款，是指发包人从施工方进场施工开始，由于前期资金到位失效，先利用施工单位自有资金进入施工单位，待工程进度达到一定水平后，再由发包人支付施工单位前期预付的工程款。这种融资方式是基于发包人在合同中的强势地位，也是实际工程建设中最常用的融资操作方法。

 

(2)信托融资

 

由于银行开发贷款用途的限制，信托融资已成为企业在开发建设过程中“解渴”的重要来源。信托资金使用非常灵活，限制很少，具有破产隔离的法律和制度优势，已成为企业追求的资金来源。