公允价值模式对投资性房地产的潜在影响

 

（一）影响企业资产结构结构

 

在新标准出台之前，在会计处理方面，企业并没有严格区分自用房地产和出租房地产。因此，房地产过去通常被视为固定资产、无形资产或库存，但现行会计准则规定，投资性房地产必须单独上报。企业名下的土地和房地产用于投资的部分，按照最新规定计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。因此，无论企业是否选择公允价值计量，都必须对投资性房地产进行独立核算。原计入固定资产或无形资产，将纳入“投资房地产”项目，资产重新分类，确认必然影响企业资产结构，特别是与投资房地产持有公司相比，影响固定资产和无形资产、存货比例下降，投资房地产比例上升。另一方面，公允价值计量影响企业资产结构的原因是成本模式的计量方法应计提折旧或摊销，与固定资产或无形资产相似。计量方法的差异和新颖性主要体现在公允价值模式上。因此，在企业投资过程中，将对各种资产比例的影响描述为“公允价值计量的潜在影响”并不过分。

 

（二）增加企业所有者权益

 

投资性房地产可以从成本计量模式转变为公允价值计量模式，进行会计政策变更，并根据公允价格与账面价格之间的差异调整企业的初始保留收入。目前，房地产行业泡沫较多，市场价格普遍高于历史成本。因此，当投资性房地产从成本计量转变为公允计量时，年初的保留收入将进行可追溯性调整，导致所有者权益的显著增长。以福建三木集团有限公司（以下简称“三木集团”）为例，三木集团主要业务为房地产开发（一级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发、房地产综合开发（一级资质）、房地产中介、家用电器、建筑材料。公司于2012年12月14日发布公告，自2012年1月1日起将公司所有投资性房地产从以前的成本模式转变为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年和2011年的会计可比报表中进行可追溯性调整。

 

表1显示了三木集团投资房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响为885.12万元，共影响所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前经济环境下，公允价值计量将导致所有者权益的增加。

 

(3)增加企业利润

 

如果企业选择公允价值模式进行投资性房地产的后续计量，应重估资产负债表日的公允价值。当然，公允价值与账面价值之间会有差异，必须计入当期损益，因此会对企业利润产生影响。结合当前经济发展趋势，土地使用权和建筑市场价格均稳步上涨，一般高于上一年。因此，企业当年的利润实际上增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计折旧或摊销，也不计减值准备，导致企业成本减少。在某种程度上，这也会增加利润。

 

以三木集团为例，表2反映了集团因模式变化对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变化对1～9月份净利润影响金额为290.75万元，影响比例达到84.14%，说明公允价值计量将增加企业利润。