我国保障性住房融资问题分析

 

(一)政府投资渠道存在问题分析

 

虽然政府的财政支持在经济适用房建设中发挥着重要作用，但政府的财政支持有限，巨大的财政支持也将使政府承受更大的经济压力，从而增加社会金融风险。财政拨款和住房公积金增值本质上来自政府的财政收入。当政府的财政收入减少时，政府对经济适用房的财政支持也相应减少。综上所述，政府财政一直是制约经济适用房建设进一步发展的瓶颈。众所周知，地方财政收入并不平衡，因此经济发展水平不同的地区对经济适用房建设的支持也不同。

 

（2）银行贷款渠道问题分析

 

虽然银行根据国家规章制度调整了贷款政策，但经济适用房建设周期长，任务重，银行贷款不能及时有效地满足经济适用房的资本需求。与我国商品房相比，经济适用房主要由政府定价，经济适用房投资回报率低于商品房投资回报率。为了保护自己的利益，银行选择投资商品房。

 

就公共租赁住房而言，一般不能抵押，但当时没有相应的担保措施很难从银行获得贷款，公共租赁住房的经营机制相对独特，一般分为政府回购或企业持有，如果企业持有，只能用于租赁，与商品房相比，公共租赁住房租金收入相对较低，因此，住房建设投资需要很长时间才能回收。回收期的延长也导致了银行回收贷款期的延长，从而增加了银行回收贷款的风险。由于上述原因，银行和其他金融机构不愿意在经济适用房建设上投入大量资金。

 

（3）经济适用房本身的不足

 

经济适用房具有公共产品的属性，这使得居民的居住权无法通过市场调节机制来实现。由于经济适用房本身的一些特点，与商品房相比，经济适用房的投资回报率较低，投资回收期相对较长。这些特点使得社会基金很少投资于经济适用房的建设。只有充分发挥自身作用，政府才能为经济适用房提供担保，经济适用房才能获得金融机构的贷款。政府的大力支持是经济适用房建设的基础。虽然政府在经济适用房建设上投入了大量精力，但国家现有的相关规章制度并不完善。金融创新能力不强，没有形成有效的经营体系，相应的金融风险将增加。