2022年全国GDP约121万亿元，同比增长3%，全国房地产开发投资13万亿元，同比下降10%，占全国生产总值的10.7%。可见，房地产业处于国民经济的支柱地位。然而，一些房地产企业在早期阶段迅速扩张，盲目追求高周转率。此外，随着市场的下滑，购房者对房地产行业缺乏信心，现金无法及时回流，导致房地产企业财务状况恶化。许多房地产企业触及“三条红线”，加剧了融资困难。这无疑威胁着企业的生存和发展。因此，研究房地产企业的财务风险和管理是非常必要的。

 

一、房地产企业发展现状概述

 

近年来，房地产业规模达到顶峰，增速放缓，近五年复合增速仅为2.6%。这反映了房地产市场竞争的加剧和政策环境的变化。

 

2023年上半年，房地产政策环境延续了去年年底以来的宽松局面，如优化购房限制、价格限制、贷款限制、销售限制、住房补贴等。政策导向主要是支持企业，稳定市场，促进房地产业的稳定。然而，尽管政策环境有所改善，但房地产开发投资形势依然严峻。据国家统计局统计，2023年1月至10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%，其中住宅投资72799亿元，下降8.8%。2023年1月至10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。2023年1月至10月，房地产开发企业到位资金总额107345亿元，同比下降13.8%，其中国内贷款13117亿元，下降11.0%，利用外资37亿元，下降40.3%，自筹资金总额34781亿元，下降21.4%，定金及预收款36596亿元，下降10.4%，个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。2023年10月，房地产开发景气指数(以下简称“国房景气指数”)为93.40。此外，房地产开发企业到位资金也同比下降。见图1。这表明，尽管政策环境正在改善，但由于市场环境的变化和企业内部因素，房地产企业仍面临一定的经营压力。

 

总的来说，中国的房地产市场正在经历一个深刻的变化。面对挑战，也有新的机遇。对于房地产企业来说，如何把握市场变化，适应政策环境，优化管理是房地产企业未来发展的关键。

 

二、房地产企业财务风险特征

 

资产负债率高[1]。2022年，房地产行业的资产负债率普遍较高。根据各大房地产上市公司年报数据，行业整体资产负债率平均在70%左右，部分公司的资产负债率甚至在80%以上。这一数据反映了房地产行业对资金的高度依赖，也意味着该行业的财务风险相对较大。融资压力很大[2]。房地产企业所需资金主要来自自筹资金、国内银行贷款等资金。三类中，银行贷款占绝对优势。这也反映了我国房地产企业融资渠道的单一化，随着部分房地产企业的雷电，银行对房地产企业的信贷条件逐步收紧。重点房地产企业试点了资金监测和融资管理规则，称为“三条红线”。这些政策的出台，意味着房地产行业的金融监管正在进一步升级。

 

短期偿债能力较弱。房地产企业短期偿债能力确实较弱。根据CRIC数据，与2023年初相比，69家重点样本上市房地产企业的现金持有量继续下降1.63%，短期有息负债下降1.85%。这使得调整后的无限现金短期债务略低于年初，达到0.48，房地产企业短期偿债压力依然较大。

 

资本流动性风险较大。房地产项目从开发到销售，再到支付，通常需要很长时间，导致企业资本周转效率较低。房地产开发需要大量的资本投资，包括土地购买、建设、市场推广等，一旦资本链断裂，可能导致项目无法完成。