完善房地产开发企业会计对策

 

（1）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范会计行为

 

目前，财政部于1993年1月制定了《房地产开发企业会计制度》，部分内容不适应形势的发展，需要进一步规范和完善。一是不适应新的会计准则（具体准则）。二是不适应当前日益发展的经济形势。第三，根据现行的房地产开发企业会计制度，会计内容不能准确反映税收征收管理所需的数据。

 

（2）正确使用新的会计准则，准确确认主营业务收入

 

根据房地产开发企业的经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》。因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准。一是按照《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，二是按照新的《企业会计准则》规定的主营业务收入确认条件，前者是实现主营业务收入的前提。根据规定，以预售方式销售商品房，应当取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量认证书、房地产开发建设工程竣工综合验收证书、建设工程竣工验收记录表），并与买受人签订销售合同，结清购房款或取得索取证明，确认为主营业务收入。符合现房销售条件的，应当与买受人签订销售合同，收取房款或者取得索取凭证，取得“三书一证一表”后确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，具备上述现房交付条件的，也可确认为主营业务收入。按揭销售的商品房，符合上述交付条件的，按揭贷款到达日确认为主营业务收入。

 

（3）采用合理的方法计算开发成本和期间成本

 

房地产开发企业应当按照现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本计算项目，并收取开发成本。已完成的房屋应按照“约当量比例法”在各楼层之间分配开发成本。即根据当期已完成房屋的区位系数和每层楼层系数，将综合系数乘以楼层建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后根据当期项目开发成本总额除以当期当量总和得出成本分配率，根据每层楼层的约当量计算每层楼的开发成本。每层楼的开发成本按每层楼房的建筑面积平均分配给每栋楼，得出每栋楼的开发成本，作为销售成本结转的依据。跨期成本（如房地产展示成本、样板房装修成本等）按比例摊销，确保年度财务报告的准确性。

 

（4）建立完善的收益评价体系

 

房地产开发企业在生产经营中有自己的特点，因此在收入评价体系中应具有特殊性，不仅反映房地产开发企业的盈利能力和资本结构，而且反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率和净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比例、长期股权投资占总资产的比例以及其他长期资产占总资产的比例。偿付能力指标体系包括流动率、速动率和资产负债率。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比等。在评价企业指标时，应以房地产开发企业某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则不利于房地产开发企业经营业绩的真实反映。