引言

 

目前，大多数房地产开发企业在成本核算工作中受到各种内外因素的影响，仍存在一些不足，对企业未来的发展产生不利影响。相关人员必须加强对房地产企业成本核算的研究，相关管理者应充分重视成本核算工作，引导企业的长期经营和发展。

 

一、房地产开发企业成本核算内容

 

房地产开发成本是房地产企业开发建设项目在达到预期可用状态过程中产生的各种成本和费用的总称。房地产开发成本核算包括相对较多的项目，主要包括征地拆迁补偿费、项目开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、项目开发间接费等。其中，土地、土建、设备成本占比较高，高达80%左右。土地成本至关重要。成本是衡量房地产开发能否顺利开展和建设项目预期收益的关键指标。项目开发前，开发商需要根据土地面积和面积比计算土地成本，获得产品单位的土地成本，判断项目的可行性；成本核算的另一个重要内容是房地产开发配套设施和其他费用。受各种因素影响，企业难以收回这部分费用，是受外部因素影响较大的成本消耗的一部分。开展这部分成本核算，最大限度地降低这部分成本，有助于降低成本，提高企业的经济效益；另一个成本核算内容主要是房地产企业项目开发融资成本。受行业投资大、开发周期长的影响，大部分房地产企业通过银行贷款融资，承担较高的利息成本，面临巨大的投资风险，准确核算这部分成本，对房地产企业的顺利发展具有重要意义。

 

二、房地产企业成本核算存在的问题

 

（1）成本核算对象划分不准确。房地产企业在项目开发中一般占地数十亩、数百亩、数千亩，属于成片开发。特别是对于城市住房开发项目，其开发周期较长，往往按“期”进行。这就要求企业根据开发期划分成本核算对象，不能采用整体成本核算模式，否则会大大降低成本核算的准确性。此外，在划分成本会计对象时，必须充分考虑项目开发的特点、管理要求、外部经济因素、功能设计等方面，如房地产企业根据建设用地规划许可证，项目开发是“一次性”或“多期”开发，可开发高层住房、别墅、多层、商业中心等产品类型，项目开发期和开发产品类型将对成本会计对象的划分产生影响。在项目开发实践过程中，受房地产项目特殊性的影响，加上企业管理人员对成本核算对象分类和定位管理缺乏深入了解，项目开发成本核算对象的会计准则没有明确规定，导致房地产企业成本核算对象分类混乱，随机性大，降低了房地产项目开发过程中各产品成本的准确性。

 

（2）随机房地产企业在项目开发过程中会产生很大一部分间接开发成本，特别是对于一些追求经济效益最大化的企业，在成本收集和分配上存在很大的不规范性。例如，市场上一些房地产企业同时开发多个项目，为了降低成本核算的难度，忽略土地价格、产品用途、开发周期等不同项目的差异，多个项目开发成本混合核算，导致项目实际支出和预算偏差较大。此外，受房地产开发企业特殊性的影响，会计准则和会计制度没有明确规定其成本收集和分配，影响了房地产企业成本收集和分配的标准化。例如，会计准则对项目开发中公共设施建设产生的间接成本没有明确的收集规定。会计人员在核算这部分成本时，受个人主观影响较大，成本收集处理随意性较大，容易对企业项目成本核算的准确性产生不利影响。

 

（3）成本核算周期缺乏明确性。房地产企业的项目开发周期一般较长，从一年到十年不等。房地产项目开发的成本核算主要是项目总成本和产品单位面积成本核算，以结算盈余，科学评价项目开发和企业经营业绩。成本结算应根据不同的生产周期有效进行，但现阶段，房地产行业缺乏明确的会计周期确认标准，受各种因素影响，特别是项目配套设施，导致整个项目竣工决算延误，违反会计及时性原则，不利于企业成本与收入的合理比例、利润和税收结算等。此外，拖延项目竣工决算容易阻碍项目的科学评价，不利于后续工作的开展。在房地产开发项目的工程工作中，工程结算在施工完成后进行。由于时间点明确，工程结算与工程款项支付直接相关，工程结算通常较为及时，而项目决策的延误时间往往较长，因为配套设施建设未完成，房地产销售工作往往受到不利影响，影响项目决算过程。

 

（4）成本会计人员的综合素质需要提高房地产企业的成本会计工作相对复杂，对会计人员的专业技能和综合素质有更高的要求。此外，会计过程受人员工作习惯、技能水平和会计软件应用能力的影响较大，成本收集也因人员而异，会计人员的个人因素会导致会计科目和会计结果混乱，影响企业管理者的决策。例如，对于各类产品的房地产开发项目，会计人员为了提高会计便利性，往往根据房屋建筑面积采用成本分摊的会计方法，导致普通住宅成本高、别墅会计成本低，影响整个项目会计结果的准确性，偏离现实，提高会计人员的专业水平。